Umowa deweloperska

Umowy deweloperskie są umowami niestandardowymi i z tego powodu złożonymi, bez kodeksowych uregulowań, bez szablonowych opracowań. Każda umowa może być inna i nie ma gwarancji, że będzie korzystna dla strony kupującej. Oferujemy Państwu sprawdzenie umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem. Jeżeli są wątpliwości co do treści umowy należy koniecznie się skonsultować, wyjaśnić prawa i obowiązki każdej ze stron a szczególnie zwrócić uwagę na warunki odstąpienia od umowy, zmiany w harmonogramie prac, zwiększenia kosztów budowy przez dewelopera, zmian projektowych, jakość wykończenia oraz kar umownych. Warto też sprawdzić czy w umowie nie ma klauzul niedozwolonych.

Umowa deweloperska może być zawarta jako umowa rezerwacyjna, przedwstępna w formie aktu notarialnego lub w formie umowy cywilno-prawnej i umowa ostateczna-przyrzeczona, która musi być zawarta wyłącznie w formie aktu notarialnego. Inna forma jest nieskuteczna i bezprzedmiotowa.

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej Klient powinien dokładnie zapoznać się z jej treścią aby zrozumiał co podpisuje. Jeżeli są wątpliwości co do treści umowy należy koniecznie się skonsultować, wyjaśnić prawa i obowiązki każdej ze stron a szczególnie zwrócić uwagę na warunki odstąpienia od umowy, zmiany w harmonogramie prac, warunki zwiększenia kosztów budowy przez dewelopera, zmian projektowych i jakość wykończenia oraz kar umownych.

Umowa rezerwacyjna.

Umowa taka ma na celu jedynie weryfikację, czy inwestycja spotka się z zainteresowaniem klientów, pomaga w podjęciu decyzji o zakresie realizowanej inwestycji i w zaplanowaniu poszczególnych etapów budowy. Istotnym elementem tej umowy jest wnoszona przez nabywcę opłata rezerwacyjna, którą można uznać za pewnego rodzaju kaucję na zabezpieczenie. Opłata ta stanowi dla dewelopera zabezpieczenie, że klient zawrze z nim umowę deweloperską, natomiast w czasie obowiązywania umowy rezerwacyjnej, deweloper nie ma możliwości zawarcia umowy deweloperskiej na tę samą nieruchomość z innym nabywcą – ma ona zatem charakter gwarancyjny.

Umowa przedwstępna.

Jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy ostatecznej-przyrzeczonej. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin w ciągu, którego ma być ona zawarta. Brak stosownego terminu nie powoduje automatycznej nieważności umowy przedwstępnej, gdyż w takiej sytuacji wyznacza go strona (strony) umowy w ciągu jednego roku od dnia jej zawarcia, pod rygorem utraty tego prawa. Umowa przedwstępna ma prowadzić do zawarcia umowy ostatecznej, przenoszącej własność na nabywcę. Dla ważności przedwstępnej umowy deweloperskiej nie jest wymagana forma aktu notarialnego. W tym miejscu należy jednak dodać, iż zasadniczo różny jest reżim prawny w zależności od tego, czy umowę przedwstępną kupna – sprzedaży nieruchomości kupujący zawrze w zwykłej formie pisemnej, czy też w formie aktu notarialnego. W pierwszym przypadku przysługują mu wyłącznie roszczenia odszkodowawcze, w drugim zaś można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Po podpisaniu umowy sytuacja stron zmienia się i nadal można dochodzić swoich praw ale już na podstawie zasad obowiązujących w umowie. W jednym i drugim przypadku proponujemy uzyskać fachowa pomoc przed podjęciem samodzielnego działania zaczynając od sprawdzenia np. czy w umowie nie ma klauzul niedozwolonych.

Wraz z dniem 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zwana zwyczajowo ustawą deweloperską.

Umowa ostateczna – przyrzeczona

Umowa ostateczna-przyżeczona zawsze zawierana jest w formie aktu notarialnego. Podstawą tej umowy jest umowa przedwstępna, w której zawarte są wszelkie ustalenia i warunki wynegocjowane przez strony. W umowie tej też można dokonać zmiany zapisów w stosunku do umowy przedwstępnej pod warunkiem wyrażania zgody przez wszystkie zainteresowane strony. Umowa ta reguluje wszystkie wcześniej wynegocjowane warunki umowy takie jak; cena, sposób zapłaty, sposób i terminy rozliczeń, inne zobowiązania stron, pokrycie kosztów, daty przekazania nieruchomości, koszty przeniesienia własności.

Obowiązki dewelopera zgodnie z nową ustawą deweloperską

Ustawa deweloperska nałożyła na dewelopera realizującego inwestycję mieszkaniową szereg nowych obowiązków, mających za zadanie umożliwić kupującemu lepsze poznanie nabywanej nieruchomości. Między innymi do nowych obowiązków dewelopera należy jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej:

doręczenie prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego
udzielenie szczegółowych informacji dotyczących sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego.

Elementy umowy deweloperskiej

Przepisy nowej regulacji w sposób bardzo szczegółowy określają minimalną treść umowy deweloperskiej. Musi ona zawierać m.in.:

określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
cenę nabycia prawa;
informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
termin przeniesienia na nabywcę prawa;
wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w przepisach ustawy a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią oraz
zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności
nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W umowie warto zadbać o zapis, dzięki któremu kupujący ma prawo żądać zapłaty kary umownej na swoją rzecz w wypadku opóźniania się przez dewelopera z inwestycją. Nowa Ustawa określiła również przypadki, kiedy nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej. Wcześniej takie kwestie nie były regulowane ustawą, a jedynie uzgadniane indywidualnie w umowie pomiędzy stronami.

Po 29 kwietnia 2012 r. Kupujący będzie miał prawo odstąpić od umowy deweloperskiej gdy :

umowa deweloperska nie zawiera elementów wszystkich elementów, o których mowa była wcześniej,
jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w innych dokumentach,
jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej
jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;
w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

W pierwszych pięciu przypadkach nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.

Kupno mieszkania/lokalu/domu to jedna z ważniejszych decyzji życiowych. Wielokrotnie wiąże się z wydaniem wieloletnich oszczędności albo zaciągnięciem kredytu. Dlatego też przed podjęciem ostatecznej decyzji należy dokładnie przyjrzeć się nie tylko mieszkaniu ale bardzo wnikliwie ocenić umowę i jej skutki na przyszłość.

W naszej Kancelarii pracują mecenasi z wieloletnim fachowym przygotowaniem w sprawach umów deweloperskich i chętnie Państwu pomożemy.